Deborah Olavarría «existen contratos que por el Covid-19 no pueden cumplirse»

Deborah Olavarría es abogada, con despacho en Madrid. ¿Por qué acudir a ella desde una revista del sector de la edificación? Vivimos tiempos excepcionales. El Coronavirus ha puesto en jaque nuestra sociedad y nuestra economía. La nueva situación psudo recesiva en que entra el sector de la construcción, la caída en las ventas de la vivienda, los problemas relacionados con el pago de las hipotecas y/o los arrendamientos… Todo ello da lugar a elucubraciones no resueltas, de ahí a especulaciones… y qué mejor que hablar con un técnico legal, cuyo perfil además sea cercano al sector inmobiliario. Es el caso de Deborah Olavarría quien además tiene un marcado protagonismo en el ámbito del derecho corporativo e internacional (figura como Abogada de referencia en la Embajada Española de New York). Con Deborah hemos arrojado luz sobre cuestiones que a todos nos preocupan.

¿Cuáles son las novedades respecto al sector inmobiliario que se han puesto en marcha a razón del COVID19?

«Fundamentalmente, tendríamos las novedades plasmadas en el RDL 11/2020 de 31 de marzo dictado por el Gobierno, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, y que recoge la posibilidad de las moratorias de arrendamientos, deuda hipotecaria y paralización de desahucios y sus lanzamientos. También, por supuesto, las medidas tomadas acerca del confinamiento y la suspensión de actividades relativas al mundo inmobiliario como las comerciales o las que atañen a la construcción, que se van a ir suavizando a partir del lunes 13 de abril.»

¿Qué pueden hacer los arrendadores y los arrendatarios en esta crisis si aparecen dificultades de pago?

«Según el RDL 11/2020 de 31 de marzo, los arrendatarios pueden solicitar, en primer lugar, prórrogas extraordinarias de hasta seis meses de duración, del contrato de arrendamiento de vivienda habitual recogido bajo la esfera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en caso de que las prórrogas del mismo, previstas en los preceptos 9.1 y 10.1 del referido texto legal, terminen dentro del plazo entre la fecha de entrada en vigor del citado RDL y dos meses después de la fecha de finalización del estado de alarma.

Asimismo, pueden solicitar moratorias a sus Arrendadores, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de esta nueva normativa. De un lado, serán exigibles las moratorias a las empresas, entidades públicas de vivienda y grandes tenedores con más de diez inmuebles en propiedad, intentando llegar a un acuerdo entre las partes. De no conseguirlo, el Arrendador deberá escoger entre la reducción del 50% de la renta mensual o el aplazamiento del pago de la misma, durante los meses en que subsista el estado de alarma y hasta un máximo de los cuatro meses siguientes a la finalización de la presente situación. De otro lado, y en los supuestos en que el Arrendador no encuadre dentro de los descritos en el precepto cuarto del RDL, la negociación entre las partes arrendaticias será la vía específica para lograr una moratoria o una condonación parcial o total del abono del alquiler. En caso de no lograr el acuerdo, serán puestas a disposición de los Arrendatarios, líneas de avales con cobertura del Estado por medio de préstamos ICO y ayuda financiera de parte de entidades bancarias, así como la posibilidad de acogerse al «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual», consistente en un máximo de 900 euros o el abono de hasta el total de la renta.

No obstante, debemos tener muy en cuenta la letra pequeña del Real Decreto porque Arrendatarios con contratos de arrendamiento de habitación sujetos al Código Civil, arrendamientos de locales, o que no cumplen los requisitos de vulnerabilidad económica que se describen en el artículo 5, no podrían solicitar las ayudas descritas, y de haberlas requerido, se expondrían a consecuencias legales en su contra.

Con respecto a los Arrendadores, este RD no cubre sus necesidades, que también las tienen. Habrá Arrendadores, que sean particulares o personas jurídicas de poca entidad que vean disminuidos sus ingresos derivados de alquileres y esto les suponga un grave problema en su economía diaria, por lo que no tengan más remedio que acudir a otro tipo de ayudas para autónomos o Pymes, en su caso.»

¿Puede explicar a nuestros lectores qué es la “cláusula reubus sic stantibus“?

«Se trata de un principio fundamental del sistema contractual creado en Derecho por Jurisprudencia de Tribunales y Doctrina del Tribunal Supremo que viene a establecer que si de manera sobrevenida, las condiciones bajo las que se había suscrito un contrato varían de manera esencial, las partes pueden desistir del mismo o modificar su cumplimiento. En estos momentos, es un concepto recurrente ya que existen muchos contratos que por las consecuencias del Covid- 19 no pueden ser cumplidos por las partes contratantes. Fue precisamente en la crisis financiera del 2008 cuando el Tribunal Supremo acogió este principio y lo elevó a su máxima potencia dadas las circunstancias, y eso pretenden llevar a cabo con la crisis sanitaria actual, dejando excepcionalmente de lado eso sí, la seguridad jurídica. No obstante, y aunque no altera el criterio del Alto Tribunal por falta de requisitos legales, precisamente, justo una semana antes de que el estado de alarma entrase en vigor, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, dictó Sentencia en la que se refleja que esta cláusula solamente tendrá validez en contratos de larga duración, no en los de corta. Estaremos muy atentos a ver cómo se desenvuelven los Juzgados ante este nuevo giro.»

Se habla de medidas como reducir proporcionalmente el precio de la renta o modificar su plazo de duración… ¿Qué papel puede jugar la mediación arrendador/arrendatario en este contexto?

«El RDL 11/2020 de 31 de marzo, establece que sean los propios Arrendadores y Arrendatarios los que negocien y se pongan de acuerdo en cuánto van a rebajar la renta mensual de su alquiler o en qué plazos van a fijar la moratoria de su abono o, simplemente, si el Arrendatario cumple los requisitos de vulnerabilidad necesarios para que el Propietario del Inmueble le conceda estas prerrogativas. Esto en muchos casos, creemos que va a resultar muy difícil pues el Arrendatario puede no jugar bien sus cartas a la hora de solicitar estas ayudas económicas, así como el Arrendador puede incluso, negarse a concederlas, dependiendo de las características del Propietario. En estos supuestos la mediación es una muy buena estrategia legal que dirime la necesidad de acudir a los Tribunales en este sentido, pero que acerca posiciones entre ambas partes, haciendo posible un acuerdo mediante el que ninguna de las dos pierda los derechos que le son inherentes y que se derivan del contrato de arrendamiento.»

La mediación es una muy buena estrategia legal que dirime la necesidad de acudir a los Tribunales en este sentido, pero que acerca posiciones entre ambas partes, haciendo posible un acuerdo mediante el que ninguna de las dos pierda los derechos que le son inherentes y que se derivan del contrato de arrendamiento

¿Cómo pueden ayudar en ese sentido los despachos como el suyo?

«Ante la presente situación, el papel de un buen abogado es fundamental. Ya no sólo a la hora de intentar acercar posturas como adelantábamos, sino para el asesoramiento individual a cualquiera de las dos partes. Tanto Arrendador como Arrendatario necesitan ser advertidos legalmente de los requisitos que se les exigen a la hora de solicitar ayudas así como de si están obligados o no a concederlas y en qué medida, ya que reiteramos, que el RD contiene tecnicismos que un ciudadano lego en Derecho no tiene porqué comprender, así como puede dar lugar a interpretaciones incorrectas. Además, y ya que esta Normativa impulsa la negociación entre las partes arrendaticias, entendemos que en la mayoría de los casos será necesario un abogado que los represente y que actúe como mediador en este sentido haciendo gala de sus conocimientos y habilidades negociadoras en beneficio de su Cliente.

En este sentido, Olavarría Asociados ofrece una alta especialización en negociación individual y colectiva fruto de la experiencia profesional que nos avala en este ámbito, así como de su previa formación en el Máster Universitario en Alternative Dispute Resolution (ADR) en la Universidad de Yeshiva, B. Cardozo School of Law, en Nueva York (USA).»

Esta es la situación en la que se desenvuelve el sector inmobiliario, de la construcción, la arquitectura… sin duda de extrema complejidad y además, variante y sujeta a los vaivenes de la evolución del virus, todavía incierta a cierre de este texto. Las medidas que se deberán seguir, son igualmente emanadas del Coronavirus y el respiro que vaya dando al país, por lo que es imposible aventurarlas. Imprescindible por tanto tener apego a la actualidad y más aún, contar con profesionales como Deborah Olavarría (consulta aquí con esta profesional) capaces de pilotar nuestra nave dentro de las mareas que este maremoto nos vaya ocasionando.