«Habrá un aumento notable de los inmuebles afectos a un procedimiento concursal» Alex Munné, presidente de ANEES

Alex Munné Gómez es presidente de ANEES, la primera asociación nacional que aglutina a las Entidades Especializadas en la venta/subasta de activos inmobiliarios (mobiliarios e industriales también) que proceden de procesos concursales, esto es, de empresas insolventes que tienen que poner sus activos al servicio del pago de las deudas pendientes con sus acreedores.

Nos parece una entrevista interesante a esta publicación por dos razones fundamentales:

• El mercado inmobiliario es una sección destacada de nuestra revista
• Vivimos un repunte de los procedimientos concursales, por la crisis económica causada por el COVID-19 y aparece una oferta engrosada de inmuebles procedentes de activos concursales.

Alex Munné, es como decimos presidente de esta asociación, pero igualmente, lleva años operando al frente de su propia Entidad Especializada y por lo tanto, es una voz autorizada a la que lanzar una serie de cuestiones encaminadas a entender muy bien cómo es el panorama actual y ese stock concursal de bienes inmuebles que nos llegan desde la enajenación por liquidación concursal. Atendamos a sus respuestas al respecto:

¿Cuántos inmuebles hay actualmente en España, procedentes de concursos de acreedores? ¿Se espera que haya un incremento de estos durante este año y el próximo? 

«Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el número de concursos de acreedores presentados durante el 2020 se situó en 13.741, un 14,2% más que un año antes a pesar de la moratoria concursal. En esta misma línea, los primeros tres meses de 2021 han batido récords de empresas que se han declarado en concurso de acreedores, cerrando el trimestre con un total de 1.578 concursos, un 32,6% más que el año anterior. »

Y añade

«Teniendo en cuenta estos datos estadísticos y que aproximadamente el 70-80% de los activos que gestionamos las Entidades Especializadas corresponden a inmuebles de todo tipo (viviendas, solares, promociones inmobiliarias completas, locales, naves industriales, etc.), consideramos que en los próximos meses va a haber un aumento notable de los inmuebles afectos a un procedimiento concursal que se enajenarán mediante subasta por Entidades Especializadas.»

¿Qué precio puede obtenerse en una subasta de activos concursales respecto del precio de mercado?  

«La intervención de las Entidades Especializadas en subastas de activos contribuye muy positivamente en el valor final de remate. Hay que tener en cuenta que, además de realizar una valoración de los inmuebles a precio real de mercado, el esfuerzo publicitario que realiza la Entidad Especializada repercute directamente en la cantidad de licitadores que se inscriben en la subasta. Asimismo, la intervención de una Entidad Especializada sabe cómo dar respuesta y asesoramiento profesional a los interesados, reduciendo la incertidumbre del cliente frente al activo concursal.»  

«Todo ello en su conjunto se traduce en un mayor número de interesados, una mayor concurrencia entre licitadores y un valor de remate más elevado que, partiendo ya de un precio de salida a valor real de mercado, permitirá alcanzar una enajenación del bien al mayor precio posible.»

«Por otro lado el solo hecho de que un activo se venda a través de subasta tiene una connotación de “oportunidad” que, bien gestionado por las Entidades Especializadas sirve de imán para atraer todo tipo de compradores, profesionales o particulares, que ven en la subasta una herramienta a su alcance para poder adquirir bienes a precios razonables.»

¿Qué impacto tiene en el mercado inmobiliario la aparición de muchas referencias procedentes de la Liquidación Concursal? 

«El impacto que va a generar el stock concursal en el mercado inmobiliario va a ser cada vez mayor, especialmente en tipologías inmobiliarias concretas ligadas a actividades o localidades concretas (como por ejemplo, el stock inmobiliario relacionado con la hostelería o poblaciones con relación a dicha actividad), que se verán especialmente incididas por la entrada de producto concursal. Dicho esto, en términos relativos y teniendo en cuenta que en España en el año 2020 se vendieron sobre 487.000 unidades en el sector de la vivienda, teniendo en cuenta que el número de concursos en 2020 como ya hemos dicho fue de 13.741 procedimientos, no consideramos que vaya a existir sobreoferta de stock concursal, aunque el mercado va a estar muy atento a las entradas de este nuevo producto concursal, extremo que va a generar incidencia en el mercado.»

¿Quién puede comprar un inmueble que es un activo concursal? ¿Cómo se comunica esto a los compradores? 

«Cualquier interesado, sea persona física o jurídica, puede participar en la compra de un inmueble de origen concursal. Precisamente, las Entidades Especializadas somos especialistas en hacer llegar al público genérico y no profesional lo que no conocerían si no fuera por nuestra existencia. Damos visibilidad a los activos para que, además de los clientes habituales de cada entidad y otros profesionales afines a estos procesos, a través de campañas de marketing on-line y off-line, nuestros activos tengan mucha más difusión que un proceso concursal en el que no se cuente con una Entidad Especializada, tratando de, a su vez, hacer de asesor para la compra en estos procesos a todo tipo de clientes. Digamos que la intervención de las Entidades Especializadas ha contribuido notablemente a la “democratización” de las subastas que, hasta hace relativamente poco, estaba limitada a profesionales del sector.»

¿Qué es ANEES? ¿Por qué se ha creado? ¿Qué es una Entidad Especializada? 

«ANEES es la primera Asociación de Entidades Especializadas que aúna las empresas de gestión de venta de activos inmobiliarios, mobiliarios y activos en general en el ámbito judicial y extrajudicial que reúnen unos estándares que garantizan la profesionalidad de las mismas. Se avala la experiencia de dichas Entidades Especializadas en el ámbito judicial especialmente el concursal e hipotecario, así como en el sector de corporativo, los medios tecnológicos y humanos, la transparencia y la efectividad en su trabajo, de manera que los operadores jurídicos como son los administradores concursales, jueces y entidades ejecutantes tengan una referencia que garantice el expertise de este tipo de empresas. En este sentido se ha creado desde ANEES, un Registro público de Entidades Especializadas que se comprometen a cumplir los requisitos de experiencia, seguridad y legalidad establecidos en los estatutos de la asociación.» 

«ANEES se ha creado durante el confinamiento por razón del Covid-19 a propósito del Real Decreto 16/2020 de 28 de abril frente al Covid-19 en el ámbito de la Administración de Justicia que eliminó las subastas judiciales como herramienta de enajenación de activos para prescribir las subastas extrajudiciales que se llevan a cabo por las Entidades Especializadas; la pretensión de los órganos gubernamentales era y sigue siendo no colapsar a los jugados y externalizar al máximo las subastas para lograr mayor y mejor eficiencia y eficacia. En este sentido, las Entidades Especializadas de mayor relevancia del país hemos creído necesario agruparnos como colectivo para darnos a conocer, ofrecer un servicio profesional a los operadores jurídicos que nos demandan y sobre todo que nuestra asociación sea una referencia de garantía máxima. Hay que pensar que la crisis sanitaria ha conllevado un incremento de concursos y litigiosidad exponencial disparándose en el mes de marzo pasado un 99%, se requieren empresas que coadyuven en la agilización y mayor eficiencia en la realización de activos como se lleva haciendo hace años en el resto de Europa. Las ventajas que aporta el uso de las Entidades Especializadas frente a los sistemas públicos de enajenación como es la subasta del Boletín Oficial del Estado (BOE), son notorias, a modo de ejemplo durante el pasado ejercicio de 2020, el porcentaje de subastas finalizadas con pujas asciende por parte de las Entidades Especializadas aproximadamente al 91% para los bienes inmuebles, mientras que en el mismo período, el 54% de las subastas judiciales/Boe y el 38% de las notariales quedaron desiertas según datos extraídos del Ministerio de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y memoria Democrática.» 

«Como ya he hecho referencia anteriormente, la Entidad Especializada (así es como se denomina en la Ley Concursal y otras relacionadas) es una empresa que se dedica a la gestión de venta y subastas de todo tipo de activos inmobiliarios, mobiliarios e industriales tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial. Es indispensable recalcar la importancia de dirigirse a empresas de nuestra Asociación ANEES, ya que están saliendo plataformas ex novo oportunistas de la situación económica en la que nos encontramos que no son expertas en la materia, son desconocedoras absolutas del sector y pueden dañar la imagen de entidades especializadas que llevan años operando en el mercado de manera satisfactoria y sumamente profesional. El sello de ANEES es garantía de la transparencia competencia y seguridad jurídica solicitada por el legislador y avala la profesionalidad, experiencia y cumplimiento de un código ético por parte de la Entidad Especializada miembro de la Asociación.»

Quedan claras varias cosas en esta entrevista. Tal vez las más interesantes: en primer lugar que habrá un incremento de bienes inmuebles procedentes de procedimientos concursales (esto es, de la insolvencia de personas físicas o jurídicas) que saldrán al mercado para resolver tantos problemas de tesorería como ha causado lamentablemente la pandemia y el Estado de Alarma subsecuente.

En segundo lugar, que esos activos concursales serán vendidos o subastados en buena parte por las Entidades Especializadas, lo cual nos da acceso a todos a una oferta de oportunidades a un precio interesante.

Y por último, la relevancia de una asociación como ANEES que actúa como garantía de que la Entidad Especializada que participa de esa comercialización reúne los estándares de experiencia y profesionalidad —rigor en suma—, que son exigibles a un operador en estos términos.

Desde estas líneas agradecemos a ANEES, en la persona de Alex Munné Gómez, esta entrevista tan interesante que nos conceden hoy.

Álvaro Sánchez Oliveros para Arquitectura Singular